Baufinanzierung im Vergleich: Immobilien kaufen ohne Eigenkapital – die Vollfinanzierung macht es möglich

von | Mrz 19, 2021 | Finanzberatung

Für den Kauf einer Wohnimmobilie – egal ob Ein- oder Zweifamilienhaus respektive Eigentumswohnung – nutzen viele Menschen eine Baufinanzierung von der Bank ihres Vertrauens. Und mit einem gewissen Eigenkapitalanteil kommt es hierbei auch nur relativ selten zu Komplikationen. Doch dank der sogenannten Vollfinanzierung ist es auch ohne Eigenkapital möglich, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Aber wie funktioniert so eine Voll- beziehungsweise 110-Prozent-Finanzierung denn eigentlich genau? Welche Vor- und Nachteile erwarten den Kreditnehmer? Und auf welche Dinge sollte man bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital darüber hinaus noch achten, um eventuelle Probleme von vornherein zu verhindern?

Die Zeiten, in denen es nahezu unmöglich war, sich ohne eigenes Geld ein Eigenheim beziehungsweise eine Immobilie als Wertanlage leisten zu können, sind längst vorbei. Denn heutzutage bieten immer mehr Kreditinstitute die Möglichkeit, eine Baufinanzierung komplett ohne Eigenkapital durchzuführen. Bei dieser sogenannten Vollfinanzierung werden der Kaufpreis und sämtliche Kaufnebenkosten, wie beispielsweise die Notar- und Maklergebühren oder die Kosten für den Eintrag in das Grundbuch, von dem Kreditinstitut übernommen. Allerdings ist die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital zum einen an gewisse Voraussetzungen geknüpft, die der Kreditnehmer erfüllen muss. Zum anderen gibt es neben einigen Vor- auch verschiedene Nachteile und potentielle Risiken, die bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital keinesfalls unterschätzt werden sollten. Übrigens: Kreditnehmer mit einem hohen und gesicherten Einkommen (und einer damit verbundenen hervorragenden Bonität) haben deutlich bessere Chancen auf eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapitalanteil.

Baufinanzierung im Vergleich: Welche Vor- und Nachteile bietet eine Vollfinanzierung?

Wer den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mithilfe einer Vollfinanzierung abwickeln möchte, sollte nicht nur die verschiedenen Vor- und Nachteile genauer unter die Lupe nehmen, sondern auch andere Baufinanzierungen zum Vergleich hinzuziehen. Die nun folgende Auflistung ist übrigens bewusst allgemein gehalten, da bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich auch zahlreiche persönliche und individuelle Faktoren berücksichtigt werden müssen, die sich von Kreditnehmer zu Kreditnehmer zum Teil sehr stark voneinander unterscheiden können.

Die Vorteile einer Vollfinanzierung

        • Die Vollfinanzierung ermöglicht es vor allem (jungen) Familien und Alleinstehenden, schon früh in die eigenen vier Wände einziehen zu können – sofern die Bonität stimmt.
        • Da bei einer Vollfinanzierung in der Regel sehr hohe Tilgungsleistungen notwendig sind, ist der Kreditnehmer dementsprechend auch deutlich früher schuldenfrei.
        • Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital entfällt die langwierige Ansparphase, was zum Teil viele Jahre einsparen kann.
        • Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann vor allem in Zeiten niedriger Zinsen sinnvoller sein, als eine Standardfinanzierung mit Eigenkapital außerhalb einer solchen Niedrigzinsphase.

Die (potentiellen) Nachteile einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

        • Neben den relativ hohen Tilgungsraten müssen Kreditnehmer bei einer Vollfinanzierung zudem mit einem Risikoaufschlag für die Erwerbsnebenkosten rechnen.
        • Auch die Zinskosten sind höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital (häufig zwei bis drei Mal so hoch).
        • Die monatliche finanzielle Belastung ist bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital deutlich höher, da die Tilgungsleistungen im Schnitt bei mindestens drei Prozent liegen.
        • Nicht alle Banken bieten eine Vollfinanzierung an, was die Auswahl der Finanzierungspartner zum Teil deutlich einschränkt.
        • Falls die Finanzierung nicht klappt und die Immobilie zwangsversteigert werden muss, ist bei einer Vollfinanzierung das Risiko auf hohen Schulden sitzenzubleiben deutlich gesteigert.
        • Um eine Vollfinanzierung ohne große Probleme zu erhalten, sind ein gesichertes Einkommen und ein nahezu perfekter Schufa-Score zwingend erforderlich.

Worin liegt der Unterschied zwischen der 100- und der 110-Prozent-(Voll-)Finanzierung?  

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital und ohne Bausparvertrag unterscheidet man in der Hauptsache zwischen zwei verschiedenen Varianten: Die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung und die 110-Prozent-Finanzierung. Während bei der 100-Prozent-Finanzierung nur der eigentliche Kaufpreis des Hauses beziehungsweise der Eigentumswohnung durch den Bankkredit finanziert wird, deckt die 110-Prozent-Finanzierung zudem auch sämtliche Kaufnebenkosten mit ab. Ein zusätzlicher (Privat-)Kredit ist somit also nicht nötig. Durch den finanziellen Mehraufwand steigen bei einer 110-Prozent-Vollfinanzierung allerdings auch die monatlichen Zins- und Tilgungskosten in der Regel sehr deutlich. Daher empfiehlt es sich, alle Kostenpunkte ausführlich aufzulisten und genau auszurechnen, ob man die monatlichen Verbindlichkeiten auch in naher Zukunft ohne Probleme erfüllen kann.

Eignen sich grundsätzlich alle (Wohn-)Immobilien für eine Vollfinanzierung?

Da sich bei einer Vollfinanzierung (sowohl 100- als auch 110-Prozent) das Risiko eines Zahlungsausfalles für die Bank erhöht, stellen die meisten Kreditinstitute nicht nur spezielle Anforderungen an den Kreditnehmer, sondern ebenso an die betreffende Immobile. Damit das Haus oder die Eigentumswohnung als Sicherheit (für die Bank) fungieren kann, sollte sich die Immobilie in einem sehr guten Zustand und in einer ebenso guten Lage befinden. Denn je höher die Chancen auf einen schnellen Wiederverkauf sind, desto eher wird die Bank dazu bereit sein, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu vergeben. Bei Eigentumswohnungen spielt darüber hinaus auch die Ausstattung eine wichtige Rolle, da sich eine moderne und komfortabel ausgestattete Wohnung im Fall einer Zwangsversteigerung deutlich einfacher verkaufen lässt.

Welche Voraussetzungen müssen bei einer Vollfinanzierung vom Kreditnehmer erfüllt werden? 

Im Normalfall stellen die meisten Banken gewisse Ansprüche an den Kreditnehmer, bevor sie diesem eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital zugestehen. Dementsprechend muss der Kreditnehmer zum einen dazu in der Lage sein, eine hohe monatliche Tilgungsleistung zu erbringen. Hier spricht man im Allgemeinen von der sogenannten 40-Prozent-Regel. Demnach darf die monatliche Rate nicht mehr als maximal 40 Prozent des monatlichen Einkommens ausmachen. Wenn die Monatsrate (Tilgungssumme plus Zinsen) also zum Beispiel bei 1.400 Euro liegt, muss das Nettoeinkommen des Kreditnehmers zwangsläufig mindestens 3.500 Euro betragen. Folglich favorisieren viele Banken Kreditnehmer mit einem gesicherten und vor allem hohen monatlichen Einkommen.

Zum anderen muss der Kreditnehmer gerade bei einer Vollfinanzierung ein tadelloses Schufa-Register ohne negative Einträge vorweisen können. Die Bank nutzt dazu die sogenannte Bonitätsprüfung, um herauszufinden, wie es um die Zahlungsmoral des Kreditnehmers bestellt ist. Hierbei gilt: Je höher der Schufa-Scorewert, desto besser sind die Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapitalanteil. Tipp: Um die potentiellen Risiken einer Vollfinanzierung möglichst gering zu halten, empfiehlt sich neben einem hohen Einkommen zudem auch eine Absicherung des Kredites durch eine Versicherung. Hierfür eignen sich zum Beispiel Restschuld-, Berufsunfähigkeits- oder Risikolebensversicherungen.

Bildmaterial: Schulzie